民法案例分析题；甲公司是房地产开发企业，开发某楼盘。乙公司是承建商，负责该楼盘的建
时间:2019-01-01 13:11 来源:未知 作者:hcfashuo.com 点击:次
| 甲公司是房地产开发企业，开发某楼盘。乙公司是承建商，负责该楼盘的建设施工。甲公司为了筹集建设资金，以在建楼盘作抵押向银行贷款。同时，丙公司作为贷款的保证人。甲公司开发的楼盘实行预售制，丁交付了全部购房款买了该楼盘的一个单位。楼盘建好后，甲公司未按时偿还银行借款，也未足额支付乙公司的工程款。 请根据上述案情，回答下列问题并说明理由： （1）丁能否取得所购房屋的所有权？ （2）乙公司对该楼盘有何权益？是否可以对抗银行的抵押权？ （3）银行应如何维护自己的权益？ 答案；（1）丁可以取得所购房屋的所有权。 根据司法解释的相关规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。本题中，丁是消费者，且已经交付了商品房的全部款项，乙公司的工程价款优先受偿权不能对抗丁。 （2）乙公司对该楼盘具有工程价款优先受偿权。按照《合同法》的规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价.拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。 乙公司的工程价款优先受偿权可以对抗银行的抵押权。根据司法解释的相关规定，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。 （3）银行对楼盘具有抵押权，也有丙公司的保证。根据《物权法》的相关规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。 银行应当先行使该楼盘的优先受偿权，虽然银行的优先受偿权不能对抗乙公司和丁，但是可以对抗其他没有抵押的债权。该楼盘的价款不足以偿还贷款的，银行可以要求丙公司承担保证责任。 |
